Loi de finances 2026 : tout comprendre du nouveau dispositif fiscal pour l’immobilier locatif

Bonne nouvelle si vous comptez investir dans l’immobilier locatif. La loi de finances pour 2026 vient de donner naissance à un dispositif fiscal : si vous achetez un logement pour le louer vide, vous pouvez déduire chaque année une partie de votre prix d’achat directement de vos revenus fonciers. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez respecter certaines conditions.

Immobilier locatif : c’est quoi cet avantage fiscal ?

Vous êtes investisseur dans l’immobilier locatif ? Plutôt que de vous offrir une réduction d’impôt en bout de chaîne, le plan Relance Logement vous autorise à déduire une partie du prix d’achat de votre bien directement de vos revenus fonciers. Concrètement, vous venez effacer tout ou partie de vos loyers imposables avant même qu’ils ne soient taxés.

Pour les investisseurs les plus engagés, notamment ceux qui s’orientent vers le logement très social, le plafond de déduction peut atteindre 12 000 € par an. De plus, si les charges dépassent les loyers, 10 700 € de déficit foncier sont déductibles des autres revenus (salaires, pensions…).

Ce dispositif est accessible à tous, sans condition de ressources. Il s’active lors de votre déclaration de revenus pour l’année d’acquisition ou d’achèvement du bien. Joignez alors votre engagement de location : l’option devient irrévocable pour ce logement.

À noter : les déductions fiscales seront réintégrées dans vos revenus fonciers en cas de manquement aux obligations (plafonds de loyer non tenus, vente anticipée…).

Quels types de logements sont concernés ?

Vous pouvez profiter de cette réduction fiscale si vous achetez un appartement avec pour objectif de le louer. En outre, ce logement doit :

être dans un immeuble collectif ;
être neuf de préférence, ou ancien si vous investissez au moins 30 % du coût d’achat en travaux d’amélioration, notamment en rénovation énergétique ;
être loué vide comme résidence principale du locataire pendant 9 ans minimum. Attention, vous ne pouvez pas louer cet appartement à un membre de votre famille ;
respecter les loyers plafonnés selon la catégorie du bien (social, intermédiaire ou très social).

Côté calendrier, la réactivité est de mise. Une fois que vous avez les clés en main (après l'achèvement des travaux ou la signature chez le notaire), vous disposez d'un délai de 12 mois maximum pour que votre locataire soit officiellement installé. C’est une condition sine qua non : si le logement reste vide trop longtemps au-delà de cette première année, l'avantage fiscal pourrait vous filer entre les doigts.

Bon à savoir : ce dispositif fiscal s’applique aux logements remplissant tous les critères, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les constructions neuves, la date retenue est celle du permis de construire.