Une nouvelle taxe sur le logement vacant entre en vigueur en 2027
Depuis plusieurs années, la fiscalité autour du logement vacant repose sur deux dispositifs distincts, souvent source de confusion pour les propriétaires. La loi de finances pour 2026 met fin à cette dualité : dès 2027, une taxe unique remplacera les deux taxes existantes. Voici ce qu’il faut savoir avant cette échéance.
Deux taxes, une confusion : pourquoi fusionner ?
Jusqu’ici, un propriétaire dont le bien reste inoccupé pouvait être soumis à l’une ou l’autre de ces taxes, selon la localisation du logement :
- la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), applicable dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les territoires où la demande de logements dépasse nettement l’offre disponible ;
- la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), applicable dans les communes hors zone tendue qui avaient fait le choix de l’instaurer par délibération.
Ce double système, bien qu’ayant une logique territoriale, engendrait une certaine complexité pour les contribuables comme pour les services fiscaux. C’est dans cet esprit de simplification qu’un amendement sénatorial, intégré à la loi de finances 2026, a acté leur fusion.
Ce qui entre en vigueur en 2027
À compter des impositions établies au titre de l’année 2027, les deux taxes disparaissent au profit d’une seule : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
Cette nouvelle taxe reprend les grandes lignes des dispositifs précédents, tout en les harmonisant dans un cadre unique. Elle concerne les propriétaires, usufruitiers, ou dans certains cas les preneurs à bail (bail à construction, bail emphytéotique).
L’administration fiscale s’appuiera sur les déclarations d’occupation des biens immobiliers pour déterminer qui est redevable de la taxe.
Qui est concerné ?
La fusion ne signifie pas uniformité totale. Une distinction géographique est maintenue, car les enjeux ne sont pas les mêmes selon les territoires.
Dans les zones tendues
La taxe s’applique automatiquement dès lors qu’un logement vacant est situé dans une commune classée en zone tendue. La liste de ces communes sera fixée par décret.
Un bien est considéré comme concerné s’il est inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Hors zones tendues
En dehors de ces zones, la taxe reste optionnelle : les communes et intercommunalités devront délibérer pour décider de l’instaurer. Dans ce cas, le seuil de vacance est porté à au moins 2 ans d’inoccupation au 1er janvier de l’année d’imposition.
Comment est calculée la taxe sur le logement vacant ?
Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire le loyer théorique annuel que le logement pourrait générer s’il était mis en location. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux d’imposition.
Taux applicables en zone tendue
| Taux applicables en zone tendue | ||
|---|---|---|
| Année d’imposition | Taux de base | Taux maximum (sur délibération) |
| 1re année | 17 % | 30 % |
| Années suivantes | 34 % | 60 % |
Les communes peuvent donc décider, par délibération du conseil municipal, d’appliquer un taux supérieur au taux de base, dans la limite du plafond légal.
Taux applicables hors zone tendue
Le taux est fixé librement par chaque commune ou intercommunalité, sans pouvoir dépasser 50 % de la valeur locative cadastrale.
Les cas d’exonération à connaître
Être propriétaire d’un logement vacant ne signifie pas automatiquement être redevable de la taxe. La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles l’exonération s’applique :
- le logement est proposé à la location ou à la vente au prix du marché, mais ne trouve pas preneur ;
- le bien a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente (zone tendue) ou des deux années précédentes (hors zone tendue) ;
- le logement est détenu par un organisme HLM.
Ces exonérations s’appliquent sur l’ensemble du territoire, quelle que soit la zone.
Qui perçoit les recettes de la nouvelle taxe ?
C’est un changement notable par rapport au système actuel. Jusqu’ici, la TLV alimentait les caisses de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), tandis que la THLV revenait aux communes et intercommunalités qui l’avaient instaurée.
Avec la fusion, la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation sera intégralement perçue par les communes et intercommunalités, qu’elles soient situées en zone tendue ou non.
